Как Питсбърг има 20 000 празни жилища -- и недостиг на жилища?
Rochelle Street 418 наподобява като елементарна редова къща на пръв взор. Спрян на рид в питсбъргския квартал Ноксвил, верандата му е разхвърляна, само че това надали е извънредно.
Репортер се изкачи по предните стъпала един прохладен ден този ноември, с цел да огледа от близко, надникна през предния прозорец и видя нещо, което не принадлежи на къща: небето.
И двете истории са вкопани в мазето. Външните стени обаче са непокътнати, създавайки илюзията, че нищо не е наред в реда на къщата от крайния блок.
Историята за това по какъв начин тя се е трансформирала от структурно здрав, населяван от притежател дом на междинна класа в Питсбърг през 2005 година до купчина парчета, застрашаващи прилежащите структури, е също по този начин историята за това по какъв начин един град, чието население е намаляло с повече от 50% от 1950 година насам се оказва толкоз дефицит на жилища на налични цени.
„ Мисля, че имаме система, която прекомерно дълго е разрешавала къщи, които не заплащат налози, да овехтяват, а хората не живеят в тях или не се грижат за тях “, сподели Бил Шимко, изпълнителен шеф на Hilltop Alliance.
Питсбърг има повече от 20 000 свободни жилищни единици, съгласно оценките на Бюрото за броене на популацията на Съединени американски щати, към 15% от общия му фонд. Хиляди са непригодни за живеене или по този начин наречените „ задънени ” парцели, чиито притежател е умрял или е напуснал, без да направи ангажименти за прекачване на собствеността и е оставил „ объркано право на благосъстоятелност. ”
„ Тъй като (градът) не възбранява, ние не се намесваме, тези парцели са просто недостъпни за елементарния човек “, сподели Сали Стаделман, изпълняващ длъжността изпълнителен шеф на Pittsburgh Land Bank, организация, натоварена с придобиване на парцели с просрочени налози и връщането им на пазара.
Възбрана, която не беше
Никол Грийн живееше в 418 Rochelle през 2005 година, когато поредност от пострадвания на работата й като изправителен чиновник в пандиза на окръг Алегени я накараха да изостане с ипотеката си. Тя получи писмо, както доста американци в средата на 2000-те години, в което нейният ипотечен чиновник й сподели, че възбраняват.
Тя не можа да извърши проекта за заплащане, който банката изложи, с цел да избегне забрана. Така че тя напусна и се реалокира при майка си другаде в Питсбърг.
„ Не желаех да бъда изпъден от шерифа “, сподели Грийн тази есен. " Не желаех да слагам брат си в неловко състояние, той е заместник-шериф. Сам напуснах парцела. "
Така че тази пролет беше изненада за Грийн, когато градът я заведе на съд поради нарушавания на кодекса в нейния някогашен дом. Градът искаше притежателят на рухналата къща да почисти бъркотията.
Въпреки че правосъдните документи демонстрират, че банката е подала молба за забрана през 2005 година, се оказва, че те в никакъв случай не са го изпълнили. Къщата остана на името на Грийн без нейното познание, защото отговорностите за комунални услуги и налози се натрупаха и подовете паднаха.
„ Ако знаех, че я владея, щях да направя повече и тя към момента щеше да е в положително положение “, сподели Грийн. „ Сега съм в друга позиция оттогава. Всичко щеше да е наред. “
Aimee Mangham, управител на аутрич и услуги в Hilltop Alliance, сподели, че седи всяка седмица в магистратския съд в Карик, където се вземат решение каузи като Грийн. Тя сподели, че обстановката на Грийн не е необикновена.
„ Поне един път седмично чувате историята, че „ даже не знаех, че владея парцела “, сподели Мангам, тъй като те напуснаха, когато бяха застрашени с забрана.
Съдията на чуване на 11 декември забави произнасянето по делото на Грийн, оставяйки няколко месеца, с цел да се опита да откри решение. Градът може да покрие разноските за разрушение и да наложи залог върху парцела, с цел да си върне десетките хиляди долари, макар че това би направило на практика невероятно Грийн да продаде парцела.
Дейв Грийн, шеф на градския отдел за разрешителни, лицензи и инспекции, сподели, че градският кодекс изисква от тях да наредят на притежателите на парцели да разрушат рискови структури, преди градът да се намеси. Ако притежателят не предприеме дейности, структурата може да бъде включена в лист с парцели за разрушение, финансирано от града, класирани съгласно заплахата, която съставляват за общността. Той сподели, че сега има към 200 структури в този лист, макар че има доста повече, които са наказани.
Шимко сподели, че това, което се е случило с Грийн, е минус в ипотечната система.
„ Освен в случай че (собствениците на жилища) не могат да проследят правосъдния развой за забрана и не го схванат – и без помощта на юрист, което не е елементарно – това ги слага в обстановка, в която имат вяра, че са изгубили къщата си, и подхващат дейности, с цел да запазят покрив над главите си “, сподели Шимко.
Грийн сподели, че в случай че банката я уведоми, че ще наложат запор върху къщата й вместо забрана, тя можеше да остане и да се отърве от запора с течение на времето.
„ Моите деца и моите внуци може да са там “, сподели тя.
Редица от проблеми
Срутилата се къща на Рошел основава проблеми, надхвърлящи личния й отпечатък.
Мишел Хойл живее две порти по-надолу и се опасява, че домът й развива структурни проблеми вследствие на това.
„ Основата е объркана “, сподели Хойл. „ Мога да кажа, че има някакво пропукване, разнообразни неща, които не съм забелязвал преди “ и проблемите наподобява „ пътуват “ към къщата й.
Хойл, на 48, сподели, че е израснала в дома, останала в Ноксвил съвсем през целия си живот и се върнала, когато майка й се разболяла.
Майка й умря преди две години и тя се тормози, че скоро може да се наложи да напусне дома, който споделяха.
„ Случва се по-бързо. Не мисля, че ще остана тук дълго “, сподели тя. „ Вярвам, че този дом ще ме напусне, преди аз да го напусна. “
Тя сподели, че към този момент не може да излезе през задната част на къщата си, защото верандата на 418 се срути, оставяйки парчета на всички места.
По-надолу в редицата има празнота сред два дома, като единият е бил опустошен преди към пет години (сателитни изображения демонстрират, че е бил разчистен сред края на 2019 година и края на 2020 г.). Шимко сподели, че разрушаването се е оказало „ хакерска работа “ и е оставило комшия с хиляди долари за ремонт.
Тази съседка, 93-годишната Илейн Стивънсън, сподели, че е търсила помощ от градските управляващи години наред, преди да пристигна реализатор и да я закърпи през последните седмици.
В предишното, когато в града беше съборена редова къща и стената на съседа беше разрушена развален, оставаше на съседа да го поправи. Роб Кълъмбъс, управител на градската стратегия за разрушение, сподели, че през последните години градът е трансферирал тази тежест върху градските реализатори за разрушение – добре за съседа, само че по-скъпо за неговия отдел.
Той сподели, че събарянето на редова къща нормално е обвързвано с проблеми.
„ Това е съвсем като изваждане на зъб “, сподели Колумб. " Те заемат непоклатимост един от различен. След като дръпнете една, те са склонни да се изместват. Тези вътрешни стени не са предопределени да бъдат външни стени. "
Отвъд структурните проблеми, Мангам сподели, че разпространяването на разлагащи се структури в Ноксвил е неприятно за духа на квартала.
" Това унищожава общността ", сподели Мангам. „ Вие се разхождате на открито и това е част от неизказаната просвета, че би трябвало да гледате нещо толкоз извънредно всеки ден.
„ Това е обезсърчаващо да се види. Това е прелестна общественост, имам вяра. Има единствено някои джобове, които... ще видите, че верандите са паднали на улицата и те просто си стоят там. “
Хойл сподели, че бързото разпадащо се положение на нейната постройка я кара да се замисли дали има смисъл актът да бъде трансфериран от името на починалите й родители на нейно лично.
„ Сега би трябвало да помисля дали просто да си потегли “, сподели Хойл, отбелязвайки, че положението на допиращите се единици ще направи невероятно за нея да продаде. „ Ако би трябвало да стана един от тези хора. “
Може ли Поземлената банка да помогне?
Искането на града за разрушение в съда изправя Грийн пред вероятността за още един запор върху необитаема къща, която до неотдавна не е знаела, че има.
Поземлената банка може да помогне, сподели Стаделман. Ако Green трансферира собствеността върху парцела на банката, тя може да употребява своите съглашения с града, учебното заведение и окръга, с цел да отстрани съществуващите права на задържане и да предложи новоизпразнения имот за продажба на комшия с чисто право на благосъстоятелност.
Тази маневра се усложнява от дългия лист от градски здания, които чакат разрушение, и неналичието на финансиране за тяхното срутване. Дори парцелът да беше разчистен, съседите, които биха могли да поемат отговорност за това, понижават. Жилищата в блока се изпразват, а някои се отдават чартърен.
Поземлената банка може да бъде мощен инструмент за справяне с просрочени налози и покварени парцели, в случай че Кливланд е образец. Поземлената банка на Cuyahoga там е улеснила повече от 10 000 разрушавания и 2600 реновации от 2009 година насам, числа, които биха създали огромен прогрес към потребностите на Питсбърг.
Ключът към триумфа на Cuyahoga е надеждното годишно вливане на милиони долари. Pittsburgh Land Bank, за разлика от тях, не е получила градски средства от първичната инвестиция от 3,5 милиона $ през 2021 година И прогнозата не е добра: Градският съвет харчи пари, с цел да поддържа просто съществени услуги.
За разлика от Cuyahoga Land Bank, която може да финансира разрушение, поправки и даже ново строителство в количество, Pittsburgh Land Bank разчита частично на града стратегия за разрушение на парични средства и върху локални организации с нестопанска цел, които да се оправят с ремонтите и строителството.
След като един зарязан дом стане структурно нездравословен, опциите на съседите са лимитирани, сподели Стаделман. Те могат да подадат молба за консерваторство, с цел да съборят постройката, само че това ще им коства огромни разноски. Тя насърчи жителите да се обадят на 3-1-1, с цел да рапортуват за проблемите, преди да станат по-сериозни.
Щаделман и Шимко споделиха, че градът би могъл да поддържа по-добре жилищния си фонд, като възбрани данъчни просрочени, празни домове доста преди да се срутен, позволявайки им да бъдат предадени на нови поданици, които ще ги поддържат в положително положение и в данъчните описи.
„ Мисля, че имаме система, която прекомерно дълго е разрешавала къщи, които не са такива. заплащат налози, с цел да изнемогват и хората не живеят в тях или не се грижат за тях, без значение дали е тъй като някой е умрял или обстановка като (на Грийн) “, сподели Шимко. „ Тук несъмнено има опция градът да се включи и да придобие парцели и да ги реалокира в посока на наново потребление. “
По-ранна интервенция може да е избавила някогашния дом на Грийн. Съседите споделиха, че по-голямата част от сриването е станало през последните две години; сателитни изображения демонстрират огромни проблеми с покрива, появяващи се сред 2018 година и 2019 година - повече от десетилетие откакто тя смяташе, че го е изгубила.
___
Тази история в началото беше оповестена от Pittsburgh's Public Source като част от неговата серия The Homeownership Wall и публикувана посредством партньорство с The Associated Press.
